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서울, 경기도 과천, 세종시가 3일부터 투기과열지구로 지정돼 주택 대출 한도가 축소되고 재건축·재개발 지위 양도가 대폭 제한된다.

정부는 2일 관계부처 합동으로 ‘실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안’을 발표했다. 이는 6주만에 새로운 부동산 대책을 내놓은 것이다.

이번 방안에 따라 우선 재건축 및 재개발 등 정비사업을 예정지역 중심으로 과열이 심화되고 있는 서울 전역(25개구)과 과천시, 세종시를 투기과열지구로 지정하게 된다.

또한 일반 주택시장으로 과열이 확산되고 있는 서울 강남 4개구(강남, 서초, 송파, 강동) 및 기타 7개구(용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서), 세종시를 투기지역으로 지정한다.

투기과열지구, 투기지역 모두 3일자로 지정 및 효력이 발생한다.

▲ 투기과열지구 및 투기지역 지정(제공=국토교통부)

투기과열지구와 투기지역으로 지정되면 기본 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 40%로 내려간다. 주택담보대출을 1건 이상 보유한 세대에 속한 자가 추가로 주택담보대출을 받을 경우 LTV·DTI 비율을 10%p씩 강화한다.

▲ 강화된 지역별 LTV, DTI 규제비율. (일반 주택담보대출 및 집단대출)

투기과열지구에서는 재건축 조합원 지위 양도가 금지되고 투기지역에서는 주택담보대출 건수가 세대당 1건으로 제한된다.

다주택자의 자발적 임대주택 등록을 유도해 등록 임대주택 확충 및 공정과세의 기반 마련 등 다주택자의 사회적 책임을 강화한다.

정부는 투기적 주택수요에 대한 조사를 강화한다. 투기과열지구 내에서 주택 거래 시 자금조달계획 및 입주계획 등의 신고를 의무화한다.

또한 주택시장 질서 확립을 위한 특별사법경찰제도를 도입한다. 부동산 불법행위 단속 강화를 위해 국토부, 지자체 등의 담당 공무원에게 특별사법경찰 직위를 부여한다.

최근 주택시장 과열로 인한 서민 주거불안 해소를 위해 수도권 내 공적임대주택 확충 등 공공의 역할을 강화한다.

정부는 올해와 내년도 수도권 입주물량은 최근 10년 평균 및 주택수요를 크게 상회하는 수준이며 2019년 이후에도 충분할 것으로 전망했다. 이에 따라 2019년 이후에도 공공택지, 민간택지 모두에서 실수요에 상응하는 수준의 주택공급이 지속될 수 있도록 신규택지 발굴 등을 추진한다.

▲ 연간 공공임대주택 공급 계획 (단위 : 만 가구)

아울러 주택 공급에서의 공공의 역할을 강화한다. 국토부는 공적임대주택을 매년 17만 가구씩 5년간 총 85만 가구를 공급한다. 공공임대주택 연간 13만 가구, 공공지원주택은 연간 4만 가구 공급한다.

공공지원주책은 민간소유이나 공공이 세제·금융지원을 통해 공공성이 확보된 민간임대주택을 말한다. 임대료 상승률이 제한되고 시세보다 저렴하며 장기임대가 가능하다.

정부는 공적임대주택의 약 60%를 수도권에 공급한다. 신규 건설하는 공공건설임대주택(연간 7만 가구)의 60%를 수도권에서 연간 4만 가구, 5년간 20만 가구를 공급한다.

또한 공적임대주택이 원활히 공급될 수 있도록 그린벨트(GB) 개발, 노후공공청사 복합개발, 도심 내 유휴부지 개발 등도 적극 추진한다.

신혼부부를 위한 분양형 공공주택(가칭 신혼희망타운)도 새로 짓는다.

신혼부부에게 공공임대주택 연간 4만 가구(5년간 총 20만 가구) 공급과  별도로 신혼부부를 위한 분양형 공공주택을 총 5만 가구(연평균 1만 가구) 추가 공급하되, 시장수요를 보아가며 물량 확대도 추진한다.

공급대상은 평균소득 이하(행복주택 대상 수준) 신혼부부에게 공급하되 주거사다리 구축을 위해 저소득 신혼부부 등에게 최우선 공급한다.

청약제도도 개편돼 1순위 자격 요건이 강화되고 가점제 적용 대상이 확대된다.

우선 투기과열지구와 청약조정대상지역에서는 청약 1순위 자격을 얻는 가입 기간이 2년으로 늘어난다. 국민주택에 한해서는 납입횟수도 24회 이상으로 더 강화된다.

청약 가점제 적용 비율도 확대된다.

전용면적 85㎡ 이하 주택의 가점제 비율은 투기과열지구에서는 75%에서 100%로, 청약조정지역에서는 40%에서 75%로 각각 상향된다.

가점제 당첨자의 재당첨 제한하는 정책이 전국에서 도입된다. 가점제로 주택 청약에 당첨된 세대원은 2년간 가점제 적용을 배제된다.

또한 지방의 민간택지 주택에 대해서도 분양권 전매 제한 기간이 설정된다. 지방 중에서도 청약시장이 과열되거나 과열될 우려가 있는 지역의 민간택지는 전매제한기간을 정하는 것이다.

국토부는 지방 광역시의 민간택지 전매제한기간을 6개월로 신규 설정한다. 이중 청약조정대상지역으로 선정된 부산 해운대와 수영, 연제 등 7개구의 전매제한기간은 수도권과 같이 1년 6개월 또는 소유권이전등기 때까지로 설정할 예정이다.

투기과열지구 및 조정대상지역에 현행 수도권 투기과열지구와 동일한 수준의 전매 제한기간 설정하고 거주자 우선분양을 적용키로 했다. 또 일정 가구 이상의 오피스텔 분양을 실시하는 경우 현장에서의 직접 청약이 아닌 인터넷 청약을 실시하는 근거규정을 마련했다. 분양수익률 등 일부 과장광고에 대한 과태료 등 벌칙규정도 신설키로 했다.

김현미 국토교통부 장관은 “6·19 대책 이후에도 투기수요가 유입되면서 주택시장이 과열돼 추가 대책을 마련했다”며 “이번 대책은 더 이상 투기와 주택시장 불법행위를 좌시하지 않겠다는 정부의 강력한 메시지”라고 말했다.